Gayrimenkul sektöründe konut projeleriyle faaliyet gösteren Zeray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Zeray GYO), sermaye piyasalarına halka arzla adım atıyor. Halka arz kapsamında 10-11-12 Aralık tarihlerinde, pay başına 13,00 TL sabit fiyatla talep toplanacak; halka arz büyüklüğünün 2.038.400.000 TL’ye ulaşması hedefleniyor.
Şirket, halka arz süreci öncesinde Raffles İstanbul’da düzenlenen lansmanda Zeray GYO Yönetim Kurulu Başkanı Zekeriya Zeray, CEO Furkan Bozan, Ziraat Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Harun Dereli ve İntegral Yatırım Genel Müdür Yardımcısı İlker Savuran ile basın mensuplarını bir araya getirdi.
Halka arz, Ziraat Yatırım ve İntegral Yatırım liderliğinde gerçekleştirilecek. Halka arzda, şirket sermayesinin 510 milyon TL’den 626 milyon TL’ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 116 milyon TL nominal pay ile ortak satışı kapsamında 40,8 milyon TL nominal pay olmak üzere toplam 156,8 milyon TL nominal pay satışa sunulacak. Halka arz sonrası halka açıklık oranının %25,05 olması öngörülürken, yatırımcılar halka arza ZERGY koduyla katılabilecek; tahsisin %50 yurtiçi bireysel, %50 yurtiçi kurumsal yatırımcıya yapılması planlanıyor.
Şirket paylarının Borsa İstanbul Yıldız Pazar’da işlem görmesi ve halka arzın Katılım Endeksi’ne uygun şekilde gerçekleştirilmesi planlanıyor. Zeray GYO, kar dağıtım politikası kapsamında uzun vadeli planları dikkate alarak dağıtılabilir kârının en az %50’sini nakit ve/veya pay olarak dağıtmayı taahhüt ediyor.
Buna ek olarak, payların borsada işlem görmeye başlamasından itibaren 1 yıl boyunca hâkim ortak tarafından hisse satışı yapılmaması ve dolaşımdaki pay miktarını artıracak şekilde (bedelli/bedelsiz sermaye artırımı dahil) satış veya halka arz gerçekleştirilmemesi öngörülüyor. Payların işlem görmeye başlamasından itibaren 15 gün fiyat istikrarı işlemleri planlanırken, bu kapsamda hâkim ortağın ortak satışından elde edeceği brüt gelirin tamamı ile şirketin sermaye artışından elde edeceği brüt gelirin %20’sinin kullanılması; toplamda yaklaşık 832 milyon TL ile halka arz büyüklüğünün %40,8’ine denk gelen bir tutarın fiyat istikrarına ayrılması öngörülüyor.
12 projelik portföy ve fon kullanım planı
Zeray GYO’nun portföy değerinin 17.127.674.866 TL olduğu, portföyde 12 lüks konut projesi bulunduğu bildirildi. Kocaeli’de Esil Kartepe, Mahal Kartepe, Dora Hill, Dilasa Orman, Country Akmeşe, Harmony City, Miracle Garden, Residence, Gazania Life 1, Gazania Life 2; Ankara’da ise Future Deluxe City ve Next Capital projeleri yer alıyor.
Şirket, yeni projeler için uygun arsa temini kapsamında kamu ihaleleri dahil ilan ve duyuruları düzenli takip ettiğini; ayrıca hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmelerle üçüncü kişilere ait arsalar üzerinde proje geliştirme seçeneklerini de değerlendirdiğini açıkladı. Halka arz gelirinin %20-30’luk kısmının, portföyün güçlendirilmesi amacıyla yeni arsa alımı ve/veya başkasına ait arsalarda geliştirilecek projelerin finansmanında kullanılması planlanıyor.
Furkan Bozan, fon kullanım raporunda devam eden yatırımlara ayrılan %65’lik bölümün; inşa seviyeleri yüksek projelerde “arsa ve maliyet” üzerinden değerlenmiş kalemler ağırlıklı olmak üzere, portföye 1.948 adet ilave konut ve ticari ünite kazandıracak finansman için kullanılacağını belirtti.
Değerleme, iskontolu halka arz vurgusu
Bozan, portföyde yer alan Harmony City, Gazania Life-1, Gazania Life-2 ve Miracle Garden projelerinin toplam arsa alanının 118.757 metrekare olduğunu; Mart 2025 tarihli değerleme raporlarında arsa ve maliyet tutarının 1.975 milyon TL seviyesinde bulunduğunu aktardı. Bu projelerde tüm ruhsatların alınmasıyla erişilecek 271.746,33 metrekare konut ve ticari alanla toplam değerin 6.234 milyon TL seviyesine çıkmasının öngörüldüğünü, hesaplamada Mart ayından bugüne değer artışı ve enflasyon etkilerinin dahil edilmediğini kaydetti.
Bozan ayrıca, Zeray GYO’nun 16,3 milyar TL net aktif değerinin önemli bir iskonto ile 6,6 milyar TL şirket değeri üzerinden halka arza konu edildiğini; bunun halka arz fiyatının %59,4 iskontolu olduğu anlamına geldiğini belirtti.
Şirketin geçmişi, hedefler ve finansallar
CEO Furkan Bozan, şirketin temellerinin 2008’de Kocaeli’de kurulan Zeray İnşaat’a dayandığını; 2023’te bölünme yoluyla kurulan Zeray Gayrimenkul A.Ş.’nin Ağustos 2024’te GYO dönüşümünü tamamladığını ifade etti. Bozan, 2008-2025 döneminde Zeray markasıyla 671.985 m² satılabilir alanda 4.369 adet satış gerçekleştirdiklerini, mevcut piyasa koşullarında sektör ortalamasının üzerinde hacme ulaştıklarını bildirdi.
Bozan, Ankara’da iki proje bulunduğunu, önümüzdeki dönemde başta büyükşehirler olmak üzere yurt genelinde yayılmayı hedeflediklerini; yıllık konut ve ticari ünite üretim hızının 2 bin adedin üzerinde olduğunu ve uzun vadeli planlamada 1 milyon konut hedefi bulunduğunu aktardı. Yurt dışında proje geliştirme, yurt içinde otel gibi farklı amaçlı gayrimenkulleri portföye katma, kentsel dönüşüm ve taahhüt projelerinde daha fazla yer alma ile orta gelir grubuna yönelik ekonomik ve sosyal projeler geliştirme de hedefler arasında sıralandı.
Zeray GYO’nun finansal sonuçlarına ilişkin paylaşıma göre, şirket 2024’te 2.433.120.321 TL hasılat ve 61.541.250 TL brüt kâr elde etti; yıl sonunda toplam varlıklar 5.832.914.623 TL, özkaynaklar 850.243.195 TL oldu. 2025’in ilk 9 ayında ise 255.926.958 TL ciro, 130.776.854 TL brüt kâr ve 78.481.258 TL dönem kârı açıklanırken, 30 Eylül 2025 itibarıyla toplam varlıkların 6.218.370.273 TL, özkaynakların 7.173.534.343 TL seviyesine yükseldiği bildirildi.
Yönetimden “kurumsallık” ve “sürdürülebilirlik” mesajı
Yönetim Kurulu Başkanı Zekeriya Zeray, halka arzın hem yeni yatırımlar için kaynak oluşturacağını hem de kurumsal kimliği güçlendireceğini belirterek, kısa vadede hedeflerinin “sektörde Türkiye’nin ilk 3 firması arasına girmek” olduğunu ifade etti.
Zeray, şirketin “aile şirketi” yapısından farklı olarak üst yönetimden saha ekiplerine kadar profesyonellerin görev aldığı; ilk günden bu yana kurumsallaşma, şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkeleriyle hareket eden bir yapıda olduğunu vurguladı. Şirketin bugüne kadarki faaliyetlerinin konut, villa, rezidans, ticari iş merkezleri ve arsa geliştirme işlerini kapsadığını; toplamda 552,2 milyon doları aşan ciroya ulaşıldığını; “patenti kendilerine ait” “Güven inşa eder” yaklaşımını sermaye piyasalarında da sürdürmeyi hedeflediklerini aktardı.
Zeray ayrıca “Gelecek 300” adını verdikleri, şirketi “300 yıl ve ötesine” taşıma hedefli bir sürdürülebilirlik planını yakın gelecekte kamuoyuyla paylaşmayı amaçladıklarını belirtti.
Aracı kurumlar: “muhafazakâr değerleme” vurgusu
Ziraat Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Harun Dereli, Zeray GYO’nun tamamladığı ve devam eden projeleriyle sektöre katkı sağlayan güçlü bir marka olduğunu belirtirken; halka arzın büyüklüğü, fiyatı, halka açıklık oranı, Katılım Endeksi uygunluğu, 1 yıllık satmama taahhüdü ve 15 günlük fiyat istikrarı planına dikkat çekti.
İntegral Yatırım Genel Müdür Yardımcısı İlker Savuran ise halka arzda esas alınan gayrimenkul değerleme raporlarının Mart 2025 tarihli olması nedeniyle, değerleme tarihi ile halka arz tarihi arasındaki döneme ait değer artışının fiyata yansımadığını; raporlarda satış birim fiyatlarının emsallere göre düşük, maliyetlerin ise yüksek alınmasıyla “muhafazakâr” bir değerlemeye gidildiğini ifade etti. Savuran, fiyat tespit çalışmasında portföydeki bir projenin değerinin hiç katılmamış olmasının ve dört projenin ruhsatları alınmış olsa da yalnız arsa değeriyle yer almasının da yatırımcı açısından potansiyel getiri alanı oluşturabileceğini söyledi.